압구정 3구역의 땅이 약 40만㎡라면, 세대수로 나누어 한 집의 대지지분을 구할 수 있을까? 계산기를 누르기 전에 확인할 것이 있다. 정비구역 안의 땅이 모두 같은 용도로 쓰이는지, 그 면적이 개별 소유권을 나타내는지다.
공개 사업개요에는 구역 면적 400,633.2㎡와 건축계획 대지면적 240,446㎡가 함께 나온다. 두 숫자는 서로 틀린 면적이 아니다. 2026년 1월 22일 고시된 압구정 3구역 정비계획을 펼치면 각각 무엇을 가리키는지 찾을 수 있다. 특히 240,446㎡는 아파트를 계획한 땅 전체가 아니라 획지 1의 면적이다.
정비구역 40만㎡ 안에는 무엇이 들어갈까
고시 10쪽은 강남구 압구정동 369-1 일대의 정비구역을 400,633.2㎡로 적는다. 같은 문서 12쪽의 토지이용계획은 이 전체를 도로·공원·녹지, 학교·공공청사, 획지로 나눈다. 획지는 계획에서 용도를 정해 구분한 땅의 묶음이다.
| 고시의 공간 구분 | 면적(㎡) | 포함하는 것 |
|---|---|---|
| 정비기반시설 토지 | 113,700.9 | 도로·공원·녹지 |
| 기반시설 토지 | 16,418.4 | 학교·공공청사 |
| 획지 | 270,513.9 | 획지 1·2·3 |
| 구역 전체 | 400,633.2 | 위 세 묶음의 합계 |
세 묶음을 더하면 113,700.9 + 16,418.4 + 270,513.9 = 400,633.2㎡다. 이는 실제 고시 수치를 다시 더한 값이다. 구역 전체 면적에 주거를 위한 땅만 들어 있는 것이 아니라는 점이 숫자로 드러난다.
공원 면적도 무작정 더하면 안 된다. 고시는 문화공원과 도로가 겹치는 면적 19,181.4㎡를 공원 합계에서 제외한다고 적는다. 공원 결정표의 수치와 토지이용표의 수치를 한꺼번에 더하면 같은 공간을 두 번 셀 수 있다. 같은 문서 안에서도 표의 합계 방식을 먼저 읽어야 한다.
240,446㎡는 획지 1만 가리킨다
정비사업 정보몽땅의 압구정 3구역 사업개요에서 대지면적 240,446㎡만 읽으면 이를 아파트를 짓는 땅 전체로 생각하기 쉽다. 하지만 고시 29쪽의 획지 계획에는 획지 1과 함께 획지 2, 획지 3이 따로 있다.
| 획지 | 면적(㎡) | 계획 용도 |
|---|---|---|
| 1 | 240,446.0 | 공동주택·근린생활시설 |
| 2 | 28,970.6 | 공동주택·판매시설 |
| 3 | 1,097.3 | 종교시설 |
공동주택을 계획한 획지 1과 2의 면적을 더하면 240,446.0 + 28,970.6 = 269,416.6㎡다. 이것도 실제 계획 수치의 합계다. 획지 3까지 더하면 앞 표의 획지 전체 270,513.9㎡와 맞는다. 대지면적 하나를 읽는 것과 전체 획지를 읽는 것은 이렇게 다르다.
이 비교의 대상 기간은 2026년 1월 22일 고시다. 표본 수: 별도 추출 없이 고시의 토지이용 묶음과 획지 항목 전체를 읽었다. 거래 가격이나 개별 가구의 지분을 집계한 표는 아니다. 사업개요 화면은 2026년 10월 9일 확인했지만 별도 갱신일이 표시되지 않아, 면적의 뜻은 날짜가 있는 고시와 대조했다.
2023년의 77만㎡와는 비교 범위부터 다르다
이보다 앞선 2023년 압구정 2~5구역 신속통합기획 발표에는 약 773,000㎡와 11,800세대 규모가 나온다. 이때의 대상은 네 구역을 함께 본 기획이다. 오늘 살핀 400,633.2㎡는 2026년 고시의 압구정 3구역이다. 둘을 빼서 3구역의 땅이 줄었다거나 늘었다고 말할 수 없다. 압구정 개발에 쓰인 흙의 이동은 저자도와 압구정의 변화에서 살폈지만, 땅이 만들어진 과정과 지금의 권리 배분도 서로 다른 질문이다.
단계도 다르다. 신속통합기획은 개발 방향을 잡는 가이드라인이고, 정비계획 고시는 구역과 토지이용 등을 정하는 단계다. 2026년 고시가 나왔다고 새 집이 완공됐거나 개인별 분양 면적이 정해진 것은 아니다. 고시 28쪽도 조합원 분양과 일반분양의 주택규모는 분양신청 단계에서 확정되며 조정될 수 있다고 밝힌다.
세대수를 나눌 때도 같은 대상을 골라야 한다
고시 33쪽의 주택 수용계획은 현황 3,934세대와 계획 5,175세대를 구분한다. 현재의 세대수와 앞으로 계획한 세대수는 같은 분모가 아니다. 큰 면적에 어느 세대수를 붙이느냐에 따라 나눗셈 결과가 달라져도, 그 값이 한 집의 실제 권리로 바뀌는 것은 아니다.
구역 총면적에는 여러 용도의 토지가 있다. 계획 획지 면적에는 앞으로 배치할 시설이 담겨 있다. 개인의 대지권은 해당 집의 권리 자료에서 확인할 값이다. 대지권이 등기된 집이라면 등기사항증명서 등 해당 집의 권리 자료부터 확인해야 한다. 이번 글에서는 개별 등기를 열람하지 않았으므로 어느 집의 지분도 계산하지 않았다.
단순 평균을 계산하는 출발점은 세대당 대지지분의 나눗셈 예시에서 볼 수 있다. 그러나 압구정 3구역의 계획 면적을 그 예시에 곧바로 넣을 수는 없다. 같은 지역 안에서도 어떤 땅을 더했고 어떤 세대를 셌는지 먼저 맞춰야 한다. 이 글의 면적 대조는 개별 권리나 분담금, 매수 판단을 대신하지 않는다.
압구정 3구역의 면적을 메모할 때는 숫자 옆에 이름도 적어 두면 된다. 구역 전체인지, 획지 1인지, 공동주택을 계획한 두 획지의 합계인지다. 400,633.2㎡와 240,446㎡의 차이를 바로잡는 첫걸음은 더 정교한 계산이 아니라, 같은 고시의 다음 행을 함께 읽는 일이다.