재건축·재개발을 공부하면서 제가 처음에 헷갈렸던 용어 30개를 가나다순으로 정리했어요. 용어마다 어느 법에 나오는 말인지 먼저 적고, 제가 이해한 뜻을 두세 문장으로 풀었습니다. 법에 정의가 없는 실무 용어는 그렇다고 밝혀 두었어요.
기준일: 2026년 9월 19일 · 조문은 국가법령정보센터의 도시 및 주거환경정비법 현행 조문을 기준으로 확인했습니다. 몇 조인지 제가 확신하지 못한 용어에는 법령 이름만 적었어요. 법이 개정되면 조문 위치가 바뀔 수 있으니, 중요한 판단을 하실 때는 원문을 직접 열어 보세요.
수록 용어
가로주택정비사업 · 공공재개발 · 관리처분계획 · 권리가액 · 권리산정기준일 · 노후·불량건축물 · 대지지분 · 리모델링 · 매도청구 · 분담금 · 분양권 · 분양신청 · 비례율 · 사업시행계획인가 · 신속통합기획 · 용적률 · 이전고시 · 입주권 · 재개발사업 · 재건축사업 · 재건축진단 · 재건축초과이익 환수 · 정비구역 · 정비기본계획 · 조합설립인가 · 조합설립추진위원회 · 종전자산평가 · 청산금 · 토지등소유자 · 현금청산
ㄱ
가로주택정비사업
근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조
도로로 둘러싸인 작은 블록(가로구역)에서 기존 길을 그대로 두고 집을 새로 짓는 소규모 정비사업이에요. 도시 및 주거환경정비법이 아니라 별도의 특례법을 따르기 때문에 정비기본계획 수립이나 정비구역 지정 같은 앞 단계를 거치지 않습니다. 그만큼 절차는 짧지만 사업 규모에 한계가 있어요.
공공재개발
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
시장·군수나 토지주택공사 같은 공공이 시행자로 참여하는 재개발사업입니다. 용적률 완화 같은 혜택을 받는 대신, 늘어나는 세대의 일부를 공공임대주택 등으로 공급해야 해요. 공공이 참여한다고 해서 조합원의 분담 구조 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
관리처분계획
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제74조
새로 지을 집을 누구에게 어떻게 나누고, 비용을 누가 얼마나 부담할지 정하는 계획이에요. 분양 대상자별 종전 자산 가격, 분양 예정 자산의 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원 분담 규모가 여기에 담깁니다. 시장·군수의 인가를 받아야 효력이 생기고, 인가 뒤에 이주와 철거가 시작돼요.
권리가액
근거 · 법령에 정의된 용어는 아니고 실무에서 쓰는 말
조합원이 가진 종전 자산의 평가액에 비례율을 곱한 값입니다. 새집을 분양받을 때 조합원이 ‘이미 낸 것’으로 인정받는 금액이라고 이해하면 쉬워요. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 분담금이 됩니다.
권리산정기준일
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제77조
새집을 분양받을 권리가 있는지를 따질 때 기준이 되는 날이에요. 이날 이후에 필지를 나누거나 단독주택을 다세대주택으로 바꿔 소유자 수를 늘려도, 분양받을 권리는 기준일 상태로 계산합니다. 이른바 지분 쪼개기를 막으려는 장치예요.
ㄴ
노후·불량건축물
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
낡아서 안전에 문제가 있거나, 준공 후 오랜 기간이 지나 기능이 떨어진 건축물을 가리키는 법률 용어입니다. 구체적인 경과 연수는 시행령이 정한 범위 안에서 시·도 조례가 정해요. 그래서 같은 연식의 건물이라도 지역에 따라 해당 여부가 다를 수 있습니다.
ㄷ
대지지분
근거 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
아파트처럼 여러 세대가 한 필지를 함께 쓰는 건물에서, 각 세대가 그 땅에 대해 가지는 몫이에요. 등기사항증명서의 ‘대지권의 표시’ 항목에서 확인할 수 있습니다. 같은 평형이라도 단지의 용적률에 따라 대지지분이 달라서, 종전 자산을 평가할 때 중요한 항목이 돼요.
ㄹ
리모델링
근거 · 주택법 제2조
건물을 허물지 않고 뼈대를 남긴 채 증축하거나 크게 수선하는 방식입니다. 재건축과 달리 주택법을 따르고, 가능한 연한과 늘릴 수 있는 세대수의 기준이 따로 있어요. 재건축과 비교할 때는 절차보다 용적률 여유와 구조 안전성을 먼저 봐야 합니다.
ㅁ
매도청구
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제64조
재건축사업에서 조합 설립에 동의하지 않은 소유자 등에게 사업시행자가 그 부동산을 팔라고 법적으로 청구하는 절차예요. 소송으로 진행되고 가격은 시가를 기준으로 법원에서 정해집니다. 재개발사업에서는 비슷한 역할을 수용 절차가 맡아요.
ㅂ
분담금
근거 · 법령에 정의된 용어는 아니고 실무에서 쓰는 말
조합원이 새집을 분양받기 위해 추가로 내는 돈입니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 빼서 구해요. 값이 음수로 나오면 돈을 돌려받는 경우인데 이를 환급금이라고 부릅니다. 공사비나 분양 결과가 바뀌면 분담금도 달라져요.
분양권
근거 · 소득세법 제88조
주택 공급계약을 통해 새 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위를 말해요. 청약에 당첨되어 얻는 권리가 대표적입니다. 조합원 자격에서 나오는 입주권과는 생기는 경로가 달라서 세법에서도 따로 정의합니다.
분양신청
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조
사업시행계획인가 뒤에 조합원이 ‘새집을 분양받겠다’고 조합에 의사를 밝히는 절차예요. 조합이 분양 대상과 기간을 공고하고 통지하면 그 기간 안에 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 현금청산 대상이 되므로 일정 확인이 중요해요.
비례율
근거 · 법령에 정의된 용어는 아니고 실무에서 쓰는 말
사업이 끝났을 때의 자산 총액에서 총사업비를 뺀 값을, 사업 전 조합원 자산 총액으로 나눈 비율입니다. 식으로 쓰면 (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100이에요. 사업성을 요약하는 숫자이지만 공사비와 분양가 가정에 따라 크게 움직입니다.
ㅅ
사업시행계획인가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제50조
무엇을 어떻게 지을지 담은 사업시행계획을 시장·군수가 승인하는 단계예요. 건축물의 배치와 규모, 정비기반시설 계획, 이주 대책 등이 이 계획에 들어갑니다. 인가가 나면 분양신청과 종전자산평가가 이어져요.
신속통합기획
근거 · 서울특별시가 운영하는 제도 (법률 용어 아님)
서울시가 정비계획을 세우는 초기 단계부터 참여해 계획 수립 기간을 줄이려는 제도입니다. 공공이 방향을 함께 잡아 주는 대신 공공성 요건이 붙어요. 법에 정의된 사업 유형이 아니라 서울시의 행정 지원 방식이라는 점을 구분해야 합니다.
ㅇ
용적률
근거 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조, 건축법 제56조
대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율이에요. 지하층 면적 등은 계산에서 빠집니다. 현재 용적률이 낮고 허용 용적률이 높을수록 새로 지을 수 있는 면적이 늘어나서, 정비사업의 사업성을 볼 때 가장 먼저 확인하는 숫자입니다.
이전고시
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제86조
공사가 끝나고 준공인가를 받은 뒤, 새로 지은 대지와 건축물의 소유권을 분양받은 사람에게 넘긴다고 알리는 고시예요. 분양받은 사람은 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 얻습니다. 이 고시가 나야 새 등기가 가능해져요.
입주권
근거 · 소득세법 제88조 (법률상 명칭은 조합원입주권)
정비사업의 조합원이 관리처분계획인가로 얻는, 새집에 입주할 수 있는 지위입니다. 청약으로 얻는 분양권과 달리 기존 부동산을 가지고 있던 데서 나오는 권리예요. 세법에서 주택 수를 셀 때 함께 따지는 경우가 있어 구분이 중요합니다.
ㅈ
재개발사업
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
도로·상하수도 같은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업이에요. 상업·공업지역에서 도시 기능을 회복하려는 사업도 여기에 포함됩니다. 기반시설까지 함께 새로 만든다는 점이 재건축과 다릅니다.
재건축사업
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 주로 오래된 아파트 단지가 대상이에요. 토지등소유자의 범위와 동의 요건이 재개발과 다르게 정해져 있습니다.
재건축진단
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제12조
재건축이 필요한 상태인지 건물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 평가하는 절차예요. 예전에는 안전진단이라고 불렀고, 2025년 6월 시행된 개정으로 이름과 실시 시기가 바뀌었습니다. 개정 뒤에는 사업시행계획인가 전까지 통과하면 되도록 순서가 조정됐어요.
재건축초과이익 환수
근거 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률
재건축으로 조합원이 얻은 이익이 법이 정한 기준을 넘으면 그 일부를 부담금으로 걷는 제도입니다. 부담금은 조합에 부과되고 조합원들이 나눠서 부담해요. 면제 기준과 부과율은 개정이 잦으므로 반드시 현행 법령으로 확인해야 합니다.
정비구역
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조, 제8조
정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시한 구역이에요. 구역 지정은 조합 설립과 사업시행계획인가로 이어지는 본격적인 절차의 출발점입니다. 일정 기간 사업이 진행되지 않으면 같은 법 제20조에 따라 구역이 해제될 수도 있어요.
정비기본계획
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제4조
시 단위에서 정비사업의 큰 방향을 정하는 계획으로, 정식 이름은 도시·주거환경정비기본계획입니다. 10년 단위로 세우고 5년마다 타당성을 검토해요. 어느 지역이 정비예정구역인지, 밀도를 어떻게 관리할지가 여기에서 정해집니다.
조합설립인가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제35조
추진위원회가 토지등소유자의 동의를 모아 조합을 만들겠다고 신청하고, 시장·군수가 이를 승인하는 단계예요. 법이 정한 동의율을 채워야 하며 그 기준은 재개발과 재건축이 다릅니다. 인가를 받은 조합은 법인이 되어 사업시행자로서 계약과 인허가의 주체가 돼요.
조합설립추진위원회
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제31조
조합을 만들기 위한 준비 조직입니다. 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수의 승인을 얻어 구성해요. 조합설립 동의서를 걷고 창립총회를 준비하는 일이 주된 업무입니다. 구성할 수 있는 시점에 관한 규정은 최근 개정이 있었으니 현행 조문을 확인해 주세요.
종전자산평가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제74조
조합원이 사업 전에 가지고 있던 토지와 건축물의 가격을 감정평가로 매기는 일이에요. 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 평가합니다. 이 금액은 시세와 같지 않으며, 조합원 사이에서 권리의 상대적 크기를 정하는 기준으로 쓰여요.
ㅊ
청산금
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제89조
조합원이 원래 가지고 있던 자산의 가격과 새로 분양받은 자산의 가격 사이에 차이가 있을 때 그 차액을 정산하는 돈입니다. 원칙적으로 이전고시 뒤에 걷거나 지급해요. 실무에서 분담금이라고 부르는 돈의 법률상 근거가 이 조항입니다.
ㅌ
토지등소유자
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
정비사업에서 동의권을 가지는 사람의 범위를 정한 용어예요. 재개발사업에서는 구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 지상권자를, 재건축사업에서는 건축물과 그 부속 토지를 함께 가진 소유자를 말합니다. 동의율을 계산할 때 분모가 되므로 정의를 정확히 알아야 해요.
ㅎ
현금청산
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제73조
분양신청을 하지 않았거나 철회한 사람, 분양 대상에서 제외된 사람에게 새집 대신 돈으로 보상하는 절차입니다. 사업시행자는 관리처분계획인가 고시 뒤 법이 정한 기간 안에 보상 협의를 해야 해요. 협의가 되지 않으면 재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구로 이어집니다.
이 사전을 읽을 때
- 여기 적은 뜻은 공부용 풀이예요. 법률 효과를 따져야 할 때는 조문 원문과 시행령, 시·도 조례를 함께 보셔야 합니다.
- 비례율·권리가액·분담금처럼 법에 정의가 없는 말은 조합이나 글쓴이에 따라 계산 범위가 조금씩 다를 수 있어요.
- 동의율, 연한, 부과율 같은 숫자 기준은 개정이 잦아서 이 사전에는 일부러 적지 않았습니다. 해당 주제를 다루는 글에서 확인일과 함께 적어요.
- 이 사전은 투자 권유가 아닙니다. 읽기 전에 투자 면책 고지를 봐 주세요.
용어가 실제 사업 단계에서 어떻게 쓰이는지는 절차·제도와 돈·권리 노트에서 이어집니다. 틀린 풀이나 바뀐 조문을 발견하시면 문의 페이지로 알려 주세요. 원문을 확인하고 고친 날짜를 아래에 남기겠습니다.
고친 기록
- 2026년 9월 19일 — 30개 용어로 처음 작성.