서울과 부산의 도시 성장, 지역과 아파트를 읽다 보면 재건축·재개발 용어를 만나게 됩니다. 이 페이지는 그때 찾아볼 수 있도록 기존 정비사업 용어 30개를 모은 보조 사전입니다. 법령에서 쓰는 말과 실무상 계산에 쓰는 말을 구분해 짧게 풀었습니다.
용어의 기본 뜻을 설명하는 자료입니다. 주요 근거는 도시 및 주거환경정비법과 각 항목에 적은 법령입니다. 실제 사업에는 시행령·조례·사업별 계획이 함께 적용됩니다.
수록 용어
가로주택정비사업 · 공공재개발 · 관리처분계획 · 권리가액 · 권리산정기준일 · 노후·불량건축물 · 대지지분 · 리모델링 · 매도청구 · 분담금 · 분양권 · 분양신청 · 비례율 · 사업시행계획인가 · 신속통합기획 · 용적률 · 이전고시 · 입주권 · 재개발사업 · 재건축사업 · 재건축진단 · 재건축초과이익 환수 · 정비구역 · 정비기본계획 · 조합설립인가 · 조합설립추진위원회 · 종전자산평가 · 청산금 · 토지등소유자 · 현금청산
ㄱ
가로주택정비사업
근거 · 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조
가로구역에서 기존의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이에요. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업으로, 대상 구역과 시행 방식에 별도 요건이 있습니다. 규모가 작다는 이유만으로 사업 기간이 짧다고 단정할 수는 없어요.
공공재개발
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
시장·군수등이나 토지주택공사등이 시행에 참여하고, 법에서 정한 주택 공급 요건 등을 갖추는 재개발사업입니다. 공공의 참여 여부와 공급 조건을 함께 보는 용어예요. 공공이 참여한다는 이유만으로 소유자의 비용 부담이 없어지는 것은 아닙니다.
관리처분계획
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제74조
새로 조성할 대지·건축물을 누구에게 어떻게 분양하고 비용을 어떻게 나눌지 정하는 계획이에요. 분양 대상별 자산 가격, 정비사업비 추산액, 분담 규모와 시기 등이 담깁니다. 계획의 인가와 고시, 사용·수익의 중지, 철거는 구별되는 절차이므로 인가 즉시 모든 이주와 철거가 시작된다는 뜻은 아닙니다.
권리가액
근거 · 실무에서 쓰는 계산·비용 용어
실무에서는 종전자산 평가액에 비례율을 적용한 값을 가리킬 때 쓰는 말이에요. 조합원 분양가와 비교하여 추가 부담을 설명할 때 사용합니다. 실제 현금을 이미 납부했다는 뜻이나 확정된 보상금이라는 뜻은 아닙니다.
권리산정기준일
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제77조
필지 분할이나 소유 형태 변경 등으로 분양받을 권리가 늘어나는 것을 제한할 때 기준으로 삼는 날이에요. 법에서 정한 행위에 대해 그 기준일을 바탕으로 권리를 산정합니다. 그 날짜 하나만으로 모든 소유자의 분양 자격이 결정되는 것은 아닙니다.
ㄴ
노후·불량건축물
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
낡아서 안전에 문제가 있거나, 준공 후 오랜 기간이 지나 기능이 떨어진 건축물을 가리키는 법률 용어입니다. 구체적인 경과 연수는 시행령이 정한 범위 안에서 시·도 조례가 정해요. 그래서 같은 연식의 건물이라도 지역에 따라 해당 여부가 다를 수 있습니다.
ㄷ
대지지분
근거 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
아파트처럼 토지를 함께 소유하는 건물에서 개별 소유자가 가진 토지의 몫을 뜻해요. 대지권이 등기된 집합건물은 등기사항증명서의 ‘대지권의 표시’에서 그 비율을 확인할 수 있습니다. 같은 주택 면적이라도 토지의 규모와 지분 배분에 따라 달라집니다.
ㄹ
리모델링
근거 · 주택법 제2조
건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 높이기 위해 크게 수선하거나 증축하는 행위를 말합니다. 주택법은 대수선과 일정 요건을 갖춘 공동주택 증축 등을 리모델링으로 정해요. 전면 철거 후 신축하는 재건축과 구분해서 읽는 용어입니다.
ㅁ
매도청구
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제64조
재건축사업에서 법이 정한 대상자에게 사업시행자가 토지나 건축물 등의 소유권을 매도하도록 청구하는 제도예요. 단순히 조합에 동의하지 않았다는 사실만으로 소유권이 바로 넘어가는 것은 아닙니다. 법정 대상과 절차를 갖추어 행사하는 권리입니다.
ㅂ
분담금
근거 · 실무에서 쓰는 계산·비용 용어
정비사업에서 조합원이 부담하는 비용을 설명할 때 쓰는 말이에요. 실무에서는 조합원 분양가에서 권리가액을 빼 추가 부담을 추산하기도 합니다. 이 계산값이 곧 최종 납부액은 아니며, 사업비와 계획 변경에 따라 달라질 수 있어요.
분양권
근거 · 소득세법 제88조
주택 공급계약을 통해 새 주택을 공급받는 사람으로 선정된 지위를 말해요. 청약에 당첨되어 얻는 권리가 대표적입니다. 조합원 자격에서 나오는 입주권과는 생기는 경로가 달라서 세법에서도 따로 정의합니다.
분양신청
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조
사업시행자가 공고·통지한 기간에 토지등소유자가 분양받을 의사를 제출하는 절차예요. 사업의 유형과 신청 결과에 따라 관리처분계획과 보상 절차로 이어집니다. 신청 여부와 분양 대상 확정은 구분해야 합니다.
비례율
근거 · 실무에서 쓰는 계산·비용 용어
사업이 끝났을 때의 자산 총액에서 총사업비를 뺀 값을, 사업 전 조합원 자산 총액으로 나눈 비율입니다. 식으로 쓰면 (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100이에요. 사업성을 요약하는 숫자이지만 공사비와 분양가 가정에 따라 크게 움직입니다.
ㅅ
사업시행계획인가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제50조
건축물의 배치·규모, 정비기반시설, 이주 대책 등 사업 내용을 담은 계획에 대해 관할 행정청의 인가를 받는 절차예요. 무엇을 어떻게 조성할지 정하는 계획이며, 자산의 배분과 비용 부담을 다루는 관리처분계획과 구분됩니다.
신속통합기획
근거 · 서울특별시가 운영하는 제도 (법률 용어 아님)
서울시가 정비계획을 세우는 초기 단계부터 참여해 계획 수립 기간을 줄이려는 제도입니다. 공공이 방향을 함께 잡아 주는 대신 공공성 요건이 붙어요. 법에 정의된 사업 유형이 아니라 서울시의 행정 지원 방식이라는 점을 구분해야 합니다.
ㅇ
용적률
근거 · 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조, 건축법 제56조
대지면적에 대한 용적률 산정용 연면적의 비율이에요. 지하층 등 법령에서 정한 면적은 산정에서 제외됩니다. 현재 건물의 밀도와 계획상 허용 밀도를 비교할 때 쓰지만, 그 차이만으로 신축 규모나 사업성이 확정되지는 않아요.
이전고시
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제86조
정비사업으로 조성한 대지·건축물의 소유권 이전을 알리는 고시예요. 준공 이후 권리를 정리하는 절차에서 쓰이는 말로, 관리처분계획인가와 구분됩니다. 소유권 이전과 후속 등기는 도시정비법에 정한 절차에 따릅니다.
입주권
근거 · 소득세법 제88조 (법률상 명칭은 조합원입주권)
정비사업을 통해 새 주택을 공급받을 지위를 설명할 때 쓰는 말이에요. 소득세법은 조합원입주권을 별도로 정의하며, 청약 등에 따른 분양권과 구분합니다. 일상에서 쓰는 입주권이라는 표현과 세법상 적용 범위가 언제나 같은 것은 아닙니다.
ㅈ
재개발사업
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시 기능과 상권을 회복하기 위한 정비사업이에요. 지역의 기반시설과 건축물 상태를 함께 살피는 사업 유형입니다.
재건축사업
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업입니다. 주로 오래된 아파트 단지가 대상이에요. 토지등소유자의 범위와 동의 요건이 재개발과 다르게 정해져 있습니다.
재건축진단
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제12조
건물의 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도 등을 살펴 재건축의 필요성을 판단하는 절차예요. 과거 자료에는 안전진단이라는 이름으로 등장하기도 합니다. 건물의 나이만으로 판단하는 절차는 아닙니다.
재건축초과이익 환수
근거 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률
재건축으로 생기는 이익 중 법이 정한 방식으로 산정한 초과이익의 일부를 재건축부담금으로 부과하는 제도예요. 정비사업비를 나누어 내는 조합원 분담금과는 구별됩니다.
정비구역
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조, 제8조
정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시한 구역이에요. 지도에서 표시된 구역 경계와 그 안에 적용되는 정비계획을 함께 읽을 때 쓰는 단위입니다. 지정됐다는 사실만으로 조합 설립이나 공사 착수가 확정되는 것은 아닙니다.
정비기본계획
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제4조
정식 이름은 도시·주거환경정비기본계획으로, 도시 차원에서 정비의 큰 방향을 정하는 계획입니다. 개별 구역의 건축·사업 내용을 정하는 정비계획이나 사업시행계획보다 넓은 범위를 다룹니다.
조합설립인가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제35조·제38조
토지등소유자의 동의 등 법정 요건을 갖추어 정비사업조합의 설립에 관해 관할 행정청의 인가를 받는 절차예요. 인가와 법인 성립은 구별됩니다. 조합은 인가를 받은 뒤 법에서 정한 사항을 등기할 때 성립합니다.
조합설립추진위원회
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제31조
조합 설립을 준비하기 위해 법정 동의와 관할 행정청의 승인을 받아 구성하는 조직이에요. 조합설립 동의와 창립총회 준비 등을 맡습니다. 이미 설립된 조합과는 구분됩니다.
종전자산평가
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제74조
사업 전에 소유하던 토지·건축물의 가격을 관리처분계획에 반영하기 위해 평가하는 일이에요. 거래 호가를 그대로 옮겨 적는 것이 아니라 법에 정한 기준과 평가 절차를 따릅니다. 평가액 하나만으로 새 주택의 분양가나 최종 부담액이 정해지는 것은 아닙니다.
ㅊ
청산금
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제89조
종전에 소유하던 토지·건축물의 가격과 새로 분양받은 대지·건축물의 가격 차이를 정산하는 돈입니다. 원칙적으로 이전고시 후 징수·지급하며, 법정 요건에 따라 그 전에 나누어 정산할 수도 있어요. 실무에서 쓰는 분담금이라는 표현과 항상 같은 범위는 아닙니다.
ㅌ
토지등소유자
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제2조
정비사업에서 토지와 건축물에 대한 권리 관계를 구분하는 법률 용어예요. 재개발사업에서는 정비구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 지상권자를, 재건축사업에서는 건축물과 그 부속토지를 함께 소유한 사람을 뜻합니다. 조합원 자격이나 동의자 수는 별도의 규정과 함께 판단합니다.
ㅎ
현금청산
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제73조
분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 등 새 주택을 분양받지 않는 사람과 금전 보상을 협의하는 절차를 실무에서 부르는 말이에요. 도시정비법은 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치로 규정합니다. 구체적인 대상과 후속 절차는 사업 유형과 법정 요건에 따라 달라집니다.
이 사전을 읽을 때
- 비례율·권리가액·분담금은 자료마다 계산 범위가 다를 수 있습니다. 같은 말이라도 포함한 비용과 기준 시점을 함께 읽습니다.
- 개별 구역의 권리나 사업 가능성을 판정하는 자료는 아닙니다. 사이트의 설명 범위는 정보 이용 안내에 정리했습니다.
대지지분과 생활권 경계를 실제 숫자로 읽은 글은 구역·생활권·주거에 모았고, 출처를 고르고 기록하는 원칙은 자료 안내에서 이어집니다. 풀이에 관한 오류 제보는 문의에서 받습니다.
고친 기록
- 2026년 9월 19일 — 30개 용어로 처음 작성.
- 2026년 9월 30일 — 도시·지역·아파트 노트의 보조 사전으로 소개를 정리하고, 조합 성립과 이주·철거 등 절차를 단정하던 표현을 수정.